2019認虧保命年！顏炳立：屋主越晚賣恐賠驚人數字 康和佩君

針對今年房市現況，戴德梁行總經理顏炳立在自家官網「顏炳立市場觀點」撰文分析，2019是「認虧保命年」，賣方若仍不願認賠賣出，原本5%賠率，等了幾年，現在要認賠20%才有買家青睞。

顏炳立指出，他在2016年就曾預言，房市要緩跌4年、盤整4年，如今蛋黃區成交價約下修2成，蛋白區比先前預測的跌3成更悲慘，部分區域下修3~4成，反映目前市場是剛性自用市場，沒有投資的氛圍與條件。

至於豪宅市場部分，顏炳立認為，預售時還有朦朧美，但完工後要赤裸裸站上200萬出頭就賣得辛苦。他舉例，今年1月信義計畫區新完工豪宅，成交198萬，等於宣告200萬已是高價，2、3年前敦化南路預售屋開價214萬，也宣告敦化南路仁愛路現貨已經站不了200萬。

顏炳立強調，整體房市需求有限、購買力減緩，將使付租能力下滑，收益、租金也下降，造成空屋率上升，出現拋貨壓力，迫使資產價值出現調整。

因此，顏炳立建議賣方殺雞取卵，否則原本5%的賠率，等了幾年，就要認賠20%才有買家青睞，不要讓可以換錢的機會流失。

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https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190305000002-260410

《國際經濟》房價下跌，澳洲央行年底前降息機率逾50％ 康和佩君

澳洲央行2月會議記錄顯示，因房價下跌，經濟前景面臨「重大不確定性」，市場預期該行年底前降息機率逾50%。

會議記錄指出：「如果物價進一步下跌，消費可能低於預期，進而令經濟成長及通脹均遜預期、失業率高於預期。」近月當地零售銷售表現令人失望，對經濟亦是一個警示，反映消費者信心的汽車銷售也有所放緩。

由於難以預料消費者將如何應對房價下跌，導致澳洲央行下調至2021年的經濟增長預估，預期通脹升溫速度將更慢。澳洲央行自2016年8月來維持利率在1.5厘不變，不過，市場認為該行年底前降息的機率已逾50%。

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https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190219002176-260410

顏炳立：2019房市...認虧保命年 康和佩君

戴德梁行董事總經理顏炳立昨（9）日在記者會中表示，「2019年房市是認虧保命年」，壯士斷腕、時候到了，如果今年「任性」賣盤能夠變成「認命」賣盤，才能刺激出成交量。在市場出量的前提下，今年房市才有機會落底。

曾在2013年開出看壞房市第一槍的顏炳立，2015年更一語成讖，大膽預測「總價高、單價高的產品，都穩死」、豪宅價看跌二成。2016年他直言「房市還要跌八年」，其中三年緩跌、盤整四年；對於今年房市走勢，顏炳立直言，至今賣方（對降價）還是不甘不願，想賣的還在任性，強調「貓的市場不會有老虎的雄風（價格）」，這一波市場下來，這些貓才驚覺自己是貓、不是老虎。

顏炳立指出，「玉蘭花的價格是賣不到玫瑰的行情」，蛋白產品不會有蛋黃價格，像是中山北路新案每坪要賣180萬元，說還有外資要來的，聽聽就好，奉勸「賣方不要傷在期待，會讓市場死在無量。」

經濟日報提供

他認為，去年九合一選舉後，韓流、藍圖席捲全台，讓市場振奮，但是「高雄畢竟不是台北市，顧雜貨店的人，怎麼顧得了飯店」，只能說「韓流是煙火、不是柴火，不會燎原，別把煙火當太陽。」

顏炳立強調，今年房市依舊是「死死昏昏去」，市場賣壓沉重、投資性買盤將含淚離場。「今年仍是撐與殺的盤， 2019年房市是認虧保命年」，壯士斷腕、時候到了。

他分析，現在房市是價格問題，如果今年「任性」賣盤能夠變成「認命」賣盤，才有機會刺激出新一波的成交量。

他說，在市場出量的前提下，今年房市才有機會落底；不過落底之後，不代表未來四年房市會很好，房市十年均量為33萬棟，即使去年買賣移轉棟數超過28萬棟，意義也不大，市場交易量能只要沒有過30萬棟就是緩跌格局。

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選購新車嗎？這5句話千萬不可對銷售業務員說 康和佩君 好像買房子 也可以套用

怎麼覺得買房子也可以套用阿~~

談交易買賣時，買方與賣方議價有如在鬥智，若賣方察覺買家十分喜愛某產品，可能提高售價，特別是汽車這類高價產品。

專家表示，若你在試駕新車後很喜歡某部車，當業務員問「覺得如何」時，即使你心裡喊著「我愛極了！」，也要避免脫口而出，否則議價時可能對己不利。

今日美國報（USA Today）報導指出，太快洩露自己的資訊，可能讓銷售員一眼看穿你對車子的品味、個人經濟狀況等，那麼坐下來討價還價時，賣方可能利用你說過的話來削弱你講價的論點。因此，若想爭取更划算的價錢，下列五句話最好別跟經銷商業務員講：

1. 「我很愛這部車！」

曾任汽車業務員、現為汽車租賃撮合公司Swapalease執行副總裁的霍爾（Scot Hall）認為，這句話若說出口，就等於讓經銷商業務員占上風，「在任何議價中，對你說什麼話和怎麼說，都必須非常謹慎」。

在轉戰房地產仲介業前曾賣過五年車的柯洛（Robert Crow）說，買家若說喜歡某款車，就有如告訴汽車業務員「你買定了」。

那買家該怎麼做？不要顯得很投入，而是要擺出酷酷的姿態。業務員問你意見時，表現得沒買也無妨或猶豫不決的模樣。若能使業務員認為你購車態度是「可有可無」，這種可拂袖而去的能力有助於爭取更好的價錢。

2. 「我要月繳350美元。」

這句話在霍爾「禁說句」清單上名列第一。他說，把顧客轉化為每月繳款的買家，正是汽車業務員最愛用的銷售利器。

霍爾說：「你開的任何數字，沒有一家經銷商不會說『好』。」但到頭來，你會付更多利息。在月繳數字上討價還價，「焦點就會從汽車價格移開」。

他說，精明的財務管理員只要拉長貸款年限，直到每月繳款額是你想要的數字即可；最佳防範之道是憑一筆已預先核准的貸款前來買車，形同讓你在經銷商處用現金買車，只在條件更好的情況下才接受經銷商提供的融資方案。

3. 「我的租約下周到期。」

柯洛說，透露你租車期限將屆，會顯得你迫不及待想買車，也給汽車銷售員更多空間可向你施壓。他說：「這有如說：『我需要新車代步，不然很快就只能走路。』」

而且，這麼說也會洩露你的情況：你偏好租車，信用或許也不錯。業務員可能進一步追問有關你的其他資訊—高桿業務員可運用這些資訊，作為發動強大推銷攻勢的利器。

4. 「我要舊換新折價1萬美元。」

這句話的問題是，經銷商原本可能願意提供你更好的條件，但你先開口，就輸了。霍爾說：「 讓跟你議價的人先拋出數字，這是談判的入門原則。」

在走進經銷商大門之前，先上Edmunds、Kelley Blue Book、TrueCar這類網站查查，大致了解舊車換新車的市場行情。得到的可能只是估計數字，畢竟各地行情要看當地偏好和需求而定，但先查看相關資訊會使你對自己能接受的數字心裡有個譜。一旦開始討價還價，霍爾建議不妨說：「你們可進行評估，告訴我你們認為它值多少錢。」

5. 「我到處在找這種顏色的車。」

柯洛說：「顏色很重要。」若買家自稱終於找到一款稀罕顏色的車，業務員就知道你非得跟他們買不可、而且價格任他們開了。

柯洛建議買家要保持彈性，在心中先想好兩種顏色選項，若能先上經銷商庫存網站確認有你想要的那種顏色再上門，就更理想。更高桿的是，起初先裝作不挑顏色，「讓業務員以為是他們向你兜售那部車」。

結論是：資訊就是力量。要想談成一樁划算的交易，務必事前蒐集資訊，並且把資訊轉化為議價優勢。柯洛說，這就是談判專家所謂的「創造籌碼」，然後用來促使賣方提供好價錢。「你絕對不想一進門就把牌全部在桌上攤開。」

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北市、桃園Q2房價 續破底

房價似乎還沒有觸底。最新市調顯示，台北市、桃園的預售新屋價格，持續「破底」，創這一波景氣反轉、下修以來的新低點；至於宜蘭近年開始「補跌」，一年跌幅深達1成。

住展雜誌昨（26）日公布最新市調指出，第二季北台灣預售新屋房價，強弱互現，新北市、基隆房價領銜逆勢反彈，但台北市、桃園、新竹、宜蘭，房價同步走跌。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，北台灣預售新屋賣壓仍大，短期內還無法擺脫盤整修正格局，多數都會和縣市房價還是「死魚盤」，「對於買、賣雙方來說，都是一場耐心消耗戰。」

調查指出，北台灣第二季房價，以基隆市漲勢最亮眼，每坪成交均價達19.6萬元，比Q1上漲0.4萬元、季漲幅約2％，中止連二季下跌。何世昌分析，基隆房價逆勢攀升主是新推出個案成交價較高，以及高價景觀住宅案拉抬，但普遍來說買氣平淡，價位多維持平盤不變。

新北市方面，每坪房價來到38.2萬元，季漲0.5％，但年跌1.8％。何世昌指出，雖然新北市第二季房價反彈，但最新房價與2013年第一季時期相同，房價等於跌回到5年前同樣水準，走勢稱不上強勢，只能算弱勢反彈。

台北市方面，預售新屋價格相對疲軟，第二季每坪均價82.5萬元、季跌幅約0.48％，年跌幅則達1.43％。何世昌分析，台北市房價這一年來跌幅，雖然少到無感，但其實已創下這一波景氣反轉以來的新低、且連續二季「破底」，原因在於，待售餘屋案持續降價求售。

至於桃園，每坪均價為22.2萬元、季跌幅0.89％、年跌0.45％。近一年來桃園房價呈現緩步下滑格局，雖然第二季跌幅不大，但成交均價已創下修正以來新低，與北市聯袂破底，是北台灣房價最弱的縣市。

新竹第二季房價也下跌1.7％至每坪22.6萬，雖然房價中止連三季上揚，但已比去年同期上漲2.7％，是近1年來北台灣房價表現最強勢的都會。

宜蘭房價則已進入補跌格局，第二季房價下挫至每坪均價21.6萬元，季跌幅約3.1％，年跌幅擴大至9％。北台灣其他縣市花3∼4年，房價跌幅約1成，但宜蘭不到1年、就已經跌掉快1成，補跌行情明顯。

https://tw.news.yahoo.com/%E5%8C%97%E5%B8%82-%E6%A1%83%E5%9C%92q2%E6%88%BF%E5%83%B9-%E7%BA%8C%E7%A0%B4%E5%BA%95-215011848--finance.html

買這種房子會生病？專家教你避開「病窟」

民眾買房自住，通常一住幾十年，但如果搬進去後發現老是失眠、過敏頻頻發作，就代表家中潛藏病源，未來房子若想轉手，恐會成為跌價的原因。房市名家Sway就剖析了各類住宅的優劣，教你如何避開「病窟」。

Sway在好房網直播節目中表示，買房時要留意附近是否有嫌惡設施或和隔壁棟距過近，且窗戶若緊臨山坡地，都可能影響你的睡眠。他舉例，嫌惡設施如廟宇、變電箱，不定期舉行的廟會過於吵雜，變電箱則可能有電磁波的影響，緊臨山坡地的房子遇到大雨容易有土石流的疑慮，都可能會讓你睡不安穩。

此外，Sway也提到，北部會吹東北季風，所以朝東北房屋容易潮濕；南部則受西南氣流影響，朝向西南方的房子容易潮濕，進而產生黴菌、塵蟎誘發過敏源，所以買房盡量避免這兩個方向。

雖然緊鄰市場、夜市購物很方便，但容易髒亂，有老鼠、蟑螂的問題，同樣易誘發過敏源。並以緊鄰士林夜市士林區「圓山1號院」為例，該物件在預售時期單坪賣100萬，近期交易跌到單坪69萬，創下該社區新低，印證市場、夜市旁容易成為價跌保證。

http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180727000006-260410

買家漸漸買不下手 房市小陽春恐要說掰掰了

最新市調，預售屋6月燈號雖維持黃藍燈，但來人與成交組數均下滑。住展雜誌企研室經理何世昌表示，近期新建案價格普遍偏高、讓利幅度縮減，已明顯削弱買方購屋意願，此一狀況如未改善，小陽春恐要說掰掰。

住展雜誌今（5）日發布6月住展風向球，6月分數為32.6分，較5月減少1.4分，燈號仍保持在黃藍燈，已連續四個月黃藍燈。

6月預售屋案量500多億，較上月略縮，主要是新北市重劃區建照核發慢，導致眾多新建案無法開出。何世昌指出，這些等待建照的建案，預料將在年中陸續開賣，加上年中原本就有不少建案預計推出，今年推案潮可能會從3月延續到928檔期。

雖然推案熱絡，但業者銷售信心並未明顯提升，6月報紙廣告量僅約1.6萬批，較5月僅微幅增加。

何世昌表示，今年市況雖較去年同期好，但代銷業者銷售策略仍以低成本行銷為主，一個錢打二十四個結，除了新重劃區願花錢蓋獨立接待中心外，其他區塊仍以承租店面銷售為主。省接待中心、省廣告，反映業者對房市前景疑慮仍高。

主要是這一波出籠的買盤，大多數買家目的是自住，缺乏追價意願或能力，即便是少數的投資置產客，為的也是逢低承接，而不是大膽追高，代銷業者因此多抱持保守、長期銷售策略，不敢砸大錢強銷。

何世昌指出，市況顯示，隨新建案價格普遍變貴、議價空間縮小，買家漸漸買不下手，甚至不想浪費時間出門看房子。今年以來的來客組數，從3月高峰到6月，大致呈現下降趨勢，成交組數也無法成長。現在買方不追價態勢相當明確，假如建案不再普遍讓利，房市復甦之路將更崎嶇

https://money.udn.com/money/story/5641/3235636

房貸利率溜滑梯 降至1.627%

中央銀行昨（19）日公布，五大銀行5月新承做房貸金額為448.63億元，月增107.65億元，新承作房貸利率則降至1.627％，追平歷史次低紀錄；央行官員表示，主要是因為低利率的青年安心成家房貸占比增加所致。

不過銀行主管認為，除青年安心成家占比提升外，國銀房貸業務競爭激烈，甚至不惜祭出「1.5」字頭的低利搶市，也是房貸利率每況愈下的關鍵主因。

五大銀行指台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行與華南銀行，新增房貸市占約四成，被市場視為房市景氣風向球。

央行資料顯示，五大銀行新承作房貸利率降至1.627％，月減0.2個基點（1基點為0.01個百分點），追平歷史次低，僅次於2010年5月的1.616％歷史最低紀錄。

官員分析，房貸利率溜滑梯，主要是「青年安心成家方案」占比提升所致，5月新承作青安貸款為77億元，占整體新承作房貸的17.2％，分別較4月的57億元、16.8％增加20億元與0.4個百分點，不過央行官員認為，房貸利率近來差異不大，多落在1.6至1.7%區間，5月僅是微幅下滑。

經濟日報提供

央行統計顯示，五大銀行5月新承作房貸金額為448.63億元，月增107.65億元，年增104.97億元，央行官員指出，新增房貸大增，主因有二，首先是基期因素，因4月適逢清明連假，而去年端午節又落在5月，所以去年4、5月工作天數都比較少，致比較基期低，其次則是5月買賣移轉棟數大增，房市交易明顯回溫。

據統計，5月建物買賣移轉棟數，六都合計共20,409棟，月增36.6％、年增16％，交易量明顯回升，帶動五大銀行新承作房貸顯著成長。

對於近年來房市反轉下修，有立委日前提出，在房價高點時購屋的房貸戶，寬限期近期將陸續到期，對於寬限期後必須償還本金，可能有房貸戶因還款能力不足，導致銀行逾放比飆高，央行主管則回應，在房地合一稅制上路後，投機客多已退場，目前房市多以自住客為主。

https://money.udn.com/money/story/5621/3207598

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信義房屋：買方能力未改善 房價長期盤整

信義房屋今（23）日舉辦股東會，總經理劉元智表示，在政策不再強力調控下，未來房價修正力道有限，但市場買盤以自住為主，因買方支付能力未見改善，房價長線仍將維持一段時間盤整格局。

信義房屋上午公布2017年業績，全年合併營收178億元，較前一年成長135%；稅後淨利28億元，較同期成長205%；稅後每股盈餘（EPS）4.3元，較同期成長195%，營收和獲利同時創下歷史新高。

今日股東會並通過配發每股現金股利2.5元以及股票股利1.31元合計共3.81元，以5月22日收盤價計算，現金殖利率5.9%。

劉元智表示，信義房屋去年亮麗表現主要來自大陸開發案以及國內營收，信義房屋上海建案「信義嘉庭」第一期完銷、第二期熱銷，已陸續完成交屋認列營收獲利。

國內方面，去年全台買賣移轉棟數已自谷底24.5萬棟上升至26萬棟。信義房屋搭配自行研發創新數位工具，加上全房產通路一站式服務，營收較前年成長約12%，營業利益也增加29%。

海外市場方面，日本信義2017年整體成交件數較去年增加21%，去年7月成立的大馬信義，今年將增設第二家門巿。

對於今年房市，信義房屋表示， 預計六月實施的租賃條例將提升租賃市場交易動能，總體經濟成長有所支撐，整體房市也可望持續緩步回溫。信義房屋板橋江翠重畫區建案預計今年第4季預售，大陸部分，無錫地塊也將在今年第3季開工。https://money.udn.com/money/story/5641/3157374

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