房貸族注意! 踩5地雷沒報稅優惠 康和佩君

小惠結婚8年，婚後即與公婆同住，隨著孩子出生、長大，居家空間日漸不敷使用；過去兩年她積極存錢、看房，希望能「自立門戶」，給小孩一個獨立空間。去年她總算遇見了心儀的物件，沒多久就下訂交屋，成為房貸一族。

「聽說房貸利息能抵稅，究竟該怎麼利用這筆貸款申報，才能有效節稅？」成了報稅前小惠最想搞懂的事。

房貸族在判斷「能否利用房貸利息節稅」時，第一步要先確定自己是用「列舉扣除額」還是「標準扣除額」才划算。若經過試算，發現以「標準扣除額」申報能抵較多稅，那麼就不須考慮「列舉扣除額」中的「購屋借款利息」優惠。也就是說，「房貸利息能抵稅」看得到吃不到。

因此以標準扣除額，還是列舉扣除額計算更符合利益，須將「列舉扣除額」項目全部加總起來，算算看是否超過標準扣除額。

以小惠為例，夫妻合併申報標準扣除額為24萬元；而盤點常見的列舉扣除額項目，有保險費（每人上限2.4萬元），小惠一家三口可扣7.2萬元；還有醫藥費支出約3萬元，總計10.2萬元。此時，加計房屋利息若超過24萬元，那麼就可採用列舉扣除額申報。也就是，小惠的房貸利息以整數計，至少要14萬元。

進一步試算，要達到每年14萬元的房貸利息支出，以銀行借款利率1.7％計算，房貸總額約824萬元；若利率為1.8％，則房貸總額至少要778萬元。小惠的購屋借款達950萬元，房貸利率為1.8％，一年利息超過17萬元，因此以列舉扣除額申報更有利。

房貸不限筆數 但限定一屋

富邦證券專家團隊協理陳秋蘭指出，銀行會不定期推出各式購屋貸款專案，或配合政策推出「青年安心成家購屋優惠貸款」，由於優惠貸款都有一定額度上限，超過的部分，就會適用其他方案，改採另一種利率計算房貸利息，但不論房貸總額拆成多少筆，利息部分都可加總計算。

重點是，如果購買的是兩間打通的房子，或屋主將上下樓一起賣，房貸利息列舉扣除，就只能限定一屋，而不是直接扣除總房貸的利息金額。

例如，小惠買進兩間相連且打通的公寓，總貸款金額為九五○萬元，假設兩間房貸金額分別是300萬元及650萬元，那麼她的購屋借款利息只能擇一屋扣抵。以為打通、房子「二合一」房貸利息就可合併計算，是天大的誤解。

不是有繳房貸就行 重點是設籍

安永會計師事務所稅務服務部會計師林志翔表示，依《所得稅法施行細則》，購屋借款利息扣除必須符合幾項要件，像「納稅義務人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址設籍」這件事，就很容易被忽略。

不少人買進新屋後，會花一段時間裝潢整修，同時選擇黃道吉日「入厝」；要是去年6月就交屋並開始繳房貸，但房子裝潢花了3個月，之後又看了農民曆，決定過完年再設籍入住，那麼今年報稅時，購屋借款利息就不符合扣除要件。或是雖然交屋後就直接入住，但包含本人、配偶及申報扶養親屬都未在該年度設籍，或在自宅設立公司，購屋利息也無法扣除。

點選-> 期貨手續費洽詢 讓佩君與您聯絡

加LINE:pei098 手機:0935884886

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190411003030-260410?chdtv

2019認虧保命年！顏炳立：屋主越晚賣恐賠驚人數字 康和佩君

針對今年房市現況，戴德梁行總經理顏炳立在自家官網「顏炳立市場觀點」撰文分析，2019是「認虧保命年」，賣方若仍不願認賠賣出，原本5%賠率，等了幾年，現在要認賠20%才有買家青睞。

顏炳立指出，他在2016年就曾預言，房市要緩跌4年、盤整4年，如今蛋黃區成交價約下修2成，蛋白區比先前預測的跌3成更悲慘，部分區域下修3~4成，反映目前市場是剛性自用市場，沒有投資的氛圍與條件。

至於豪宅市場部分，顏炳立認為，預售時還有朦朧美，但完工後要赤裸裸站上200萬出頭就賣得辛苦。他舉例，今年1月信義計畫區新完工豪宅，成交198萬，等於宣告200萬已是高價，2、3年前敦化南路預售屋開價214萬，也宣告敦化南路仁愛路現貨已經站不了200萬。

顏炳立強調，整體房市需求有限、購買力減緩，將使付租能力下滑，收益、租金也下降，造成空屋率上升，出現拋貨壓力，迫使資產價值出現調整。

因此，顏炳立建議賣方殺雞取卵，否則原本5%的賠率，等了幾年，就要認賠20%才有買家青睞，不要讓可以換錢的機會流失。

找康和期貨凌佩君開戶-> 點此洽詢 讓佩君告訴您

加LINE:pei098 手機:0935884886

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190305000002-260410

客人已挖到地下室 學者：再下去恐發生棄屋潮 康和佩君

國泰房地產2018 Q4指數日前公布，房產學者章定煊分析，調查顯示，台北、新北整個不太好，建商價格放低，加大出貨量，期待能刺激市場，結果消費者仍不願意買單，降價後銷售率居然還下滑。

他表示，去年小宅瘋把雙北市場餵得太飽了，客人已挖到最底層地下室，建商如果持續用一些極端的條件，像是零自備等，再繼續挖客，如果行情不好的話，有可能交屋時會發生棄屋潮。

章定煊表示，房地產的價量分析跟股市的價量分析不一樣，股市每一天都有上千檔的上市櫃公司在交易，成交的筆數上百萬筆，在那邊價量分析，猜測買賣方想甚麼，很多是分析者自己主觀的認知。

房地產就很不一樣，以國泰指數來說，每一季就100多個到200個個案，分散在六大都會區高中低價格區域，共20個區域價格區間。一個價格區的個案數只有10個左右。1萬5,000戶的推案量，推其成交戶數也不超過2,000戶，分到各區域價格區間也不過100個購屋者。要猜買賣方到底在幹甚麼，並不是太難。

從各地區市場總結分數來看， 桃竹、台中、台南從推案量指數沒有增加來看，建商在試水溫，試著把價格往上拉，試的結果，從台南來看，建商覺得熱呼呼的，銷售率往上攀升，尤其在低價區的價格上揚力道更大，這樣的結果會刺激台南建商的推案勇氣，高總價、高單價、高量體的案子會陸續出籠，只是台南的無殼蝸牛心理不知做何感想。

桃竹、台中試水溫的結果，消費者有點不太捧場，銷售率都有下滑。台中的高價區成交量有點縮減，桃竹區域除了竹北外都在縮水，台中區建商有可能還會繼續試試看，桃竹區域的建商大概會覺得水溫太涼了，接下來推案會有所節制。高雄建商態度也相對保守，推案是增加了，但是價格不敢往上拉，銷售率開得很好，接下來可能會走價量齊揚的模式。

台北、新北就整個不太好了，建商價格放低，加大出貨量，期能刺激市場，結果消費者不願意買單，降價後銷售率還下滑。

章定煊表示，雙北的推案金額幾乎佔了總市場一半的量，可以說是台灣房市的主戰場，主戰場的失利，整體房市的氣勢不可能太好。較小規模的地方市場，是很難帶動整體市場繼續往上。簡單的講，如果今年上半年還是維持這樣，去年的上半年可以確定是一波反彈波而已，對於市場還是不要任意追高比較好。

點選-> 期貨手續費洽詢 讓佩君與您聯絡

https://money.udn.com/money/story/5621/3650088

(房市「在跌難逃」3致命關鍵曝光

隨著台股10月跌破萬點大關，且整體經濟前景看淡，在國際金融市場也因美中貿易戰、升息循環等，影響房市景氣信心。學者分析，台灣升息條件取決於景氣與通膨，短期內不容易大幅調升利率，但整體房市勢必因此仍走緩跌格局。

▲房市去化速度趕不上推案量，造成市場賣壓。（圖／記者蔡佩蓉攝影）

信義房屋2018年第4季的購屋意向調查發現，民眾對房市情緒並未進一步收斂，認為房價下跌的比例較上季略增。在利率議題，61％的受訪者表示，是否升息並不影響購屋決定；但貿易戰卻讓民眾對未來不確定性升溫，看壞房市比例略增3％。

文化大學都市計劃與開發管理學系副教授徐國城認為，目前房市有幾項利空因素，包括最關鍵的升息議題、中美貿易戰與少子化的長期衝擊，台灣目前房市處於緩跌格局，正是因為利率處於低檔，使得開發商與投資客取得的資金成本較低，沒有大幅降價壓力。

不過，他表示，全球進入升息循環，而中美貿易戰也可能觸動新台幣貶值，再加上長期少子化將造成房地產交易量萎縮，這些都是持續造成房價修正的因素。

https://tw.news.yahoo.com/%E6%88%BF%E5%B8%82-%E5%9C%A8%E8%B7%8C%E9%9B%A3%E9%80%83-3%E8%87%B4%E5%91%BD%E9%97%9C%E9%8D%B5%E6%9B%9D%E5%85%89-231212718.html

房市冰河期...大直豪宅整棟慘滯銷 放6年還賣不掉

房市冷颼颼，位在台北市大直明水路的豪宅「明水靜」，分為A、B兩基地，其中B基地賣了6年，整棟依舊乏人問津。

根據房仲業者資料，「明水靜」A、B兩基地面積合計364坪，興建2棟地上6樓的電梯豪宅，採1層1戶，其中1、2樓與5、6樓是樓中樓，坪數100坪至約200坪，當初推案時原先期望整棟銷售。

《蘋果》報導，「明水靜」歷經3次改名，該案最早於2012年時啟動預售，當時案名為「祥德大直」，每坪開價170萬元；2014年改名「泰然大直」，每坪開價降至155萬元，但依舊滯銷，全案於同年再更名為「明水靜」，分層賣出A基地4戶，最低以每坪不到百萬元售出，但B基地到目前為止成屋已6年，整棟交易量仍掛蛋。

房仲業者分析，「明水靜」B基地放6年還賣不掉，實屬大直區奇葩，分析滯銷的原因，像是建商名氣較低、基地小公設比高，原本傾向整棟銷售導致客層受限，單戶總價高卻可能配到機械式車位，都是銷售阻力

http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180717000005-260410

有感嗎？北市房貸負擔率3年半新低 房價所得比亦下滑

中央銀行發布第12期年度金融穩定報告，去（2017）年台灣不動產市場量回穩、價盤整，第4季全台貸款負擔率37.58%，房價所得比9.16倍，雙雙創1年半新低，而台北市分別為61.52%、14.99倍，雖創3年半及近2年新低，仍居全國最高，購屋負擔仍重。至於傳出有銀行房貸逾放比攀升，央行強調，根據內部進行總體銀行房貸壓力測試結果，至今年第1季底，尚符合標準，沒有大幅上揚情況，應是單一銀行、特定區域的現象。

央行指出，2017年房市買賣交易量回穩，全國建物所有權買賣移轉棟數較上年增加8.43%，2018年第1季續較去年同期增加10.63%，交易量上升；2017年以來，信義房價指數（成屋市場）呈狹幅盤整，國泰房價指數（新推案市場）則因銷售略見起色而緩升，2018年第一季略回降。

而2017年第4季全國貸款負擔率為37.58%，房價所得比為9.16倍，雙雙下滑至1年半低點，但台北市分別為61.52%及14.99倍最高，分別來到3年半及近2年新低。

家庭部門債務負擔則略增，而金融機構對其放款的信用品質尚佳。央行指出，2017年底家庭部門借款餘額成長至15兆元，相當於全年 GDP 的86.07%，相對可支配所得總額的倍數小幅上升至1.42倍，債務負擔略增。

此外，央行表示，2017年底金融機構對家庭部門放款的逾放比率略升至0.27%，尚居低點，信用品質仍未明顯惡化，而我國家庭部門儲蓄率高且淨資產不低，財務體質尚屬穩健，且國內失業率及放款利率續處低檔，有助家庭部門維持健的償債能力。 

至於2017年受國際資金持續匯入影響，全年新台幣兌美元多呈現震盪走升趨勢，年底收在29.848元、全年升值8.14%。2018年第1季國際資金持續流，新台幣兌美元續升，3月底收在29.12元。

2017年新台幣兌美元匯率波動率在0.85%至6.07%間，全年平均波動率3.41%，2018年第1季波動率則介於1.43%至4.97%間。不過，央行表示，相較於日圓、歐元、韓元、星幣等，新台幣兌美元匯率相對穩定，而受匯率變動影響較大的壽險公司，可運用 SWAP（換匯）、遠匯等工具充分避險。

https://www.nownews.com/news/20180601/2763909?from=pageinstant

 找康和期貨凌佩君開戶給您

【不一樣的期貨手續費】

指名找：康和期貨營業員 凌佩君 

開戶即可享有

『不限口數 通通優惠手續費』

大量交易人可另外申請

『特別專案手續費』

怎樣才可以申請特別專案手續費呢？

立即撥打0935884886 與康和期貨佩君 聯繫

或 點此洽詢 讓 佩君 告訴您

信義房屋：房市擺脫急跌期 進入新階段

信義房屋表示，根據最新信義房價指數統計顯示，過去一年，北市、新北、桃園、台中、高雄市房價均已止跌回穩，今年第一季房價甚至高於去年同期，顯見房市已經擺脫2014年以來的三年急跌期，進入價格盤整、量能回溫的景氣修正階段。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2014年到2016年，房市由賣方市場轉為買方市場，呈現出來的市場交易特徵，包括交易天數拉長、議價空間擴大、量能急縮與價格修正等。

不過隨著政策逐漸穩定與遞延買氣回籠，房市交易量回溫且價格也找到短期的支撐點，從信義房價指數的表現來看，過去一年五都的房價指數優於去年同期水準，同時也是近3年以來房價表現最穩定的一次。

台北市今年第一季的房價指數為276.3，季增3.2%，且年增0.68%，今年第一季的房價水準和去年同期相當，新北市的房價指數則為296.1，大致較上一季持平，但較去年同期高出2.45%。

桃園市房價指數為301.02，季增2.01%。年增4.79%。台中市、高雄市房價指數雖呈季減，但分別年增3.77%，0.77%。

觀察新北市、桃園、台中的房價指數年增率從2.45%~4.79%，房價水準明顯高於去年同期，不過目前仍處於景氣修正階段，過去一段的房價波動應屬於下跌後的反彈走勢，而非價格已經有回升的上漲趨勢。

曾敬德表示，雖然特定區域或特定產品，如新興重劃區、高檔時的推案與高價的豪宅案等，房價仍有修正壓力，但從房價指數、民間或官方的移轉交易量指標來看，房市已呈現價格止跌盤整且量能落底回溫的市況。

找康和期貨凌佩君開戶給您

【不一樣的期貨手續費】

指名找：康和期貨營業員 凌佩君 

開戶即可享有

『不限口數 通通優惠手續費』

大量交易人可另外申請

『特別專案手續費』

怎樣才可以申請特別專案手續費呢？

立即撥打0935884886 與 康和期貨佩君 聯繫

或 點此洽詢 讓 康和佩君 告訴您

https://money.udn.com/money/story/5641/3127451

個人賣預售屋獲利併入所得總額申報

南區國稅局表示，房屋在未建造完成前，即將未來該房地產權登記的權利出售，屬預定不動產「權利」的買賣，非屬「不動產」產權移轉，不是房地合一課稅範圍，應依所得稅法規定計算財產交易所得，併入個人綜合所得總額辦理結算申報。

南區國稅局指出，預售屋買賣因尚未辦理所有權登記，在完工前的所有權仍屬建設公司或原土地所有權人所有，買方僅購得未來取得房屋及土地的「權利」，相關交易屬「權利」移轉，賣方應以預售屋交易時的全部成交價額，減除原始取得成本及相關必要費用後餘額，計算財產交易損益，申報個人綜合所得稅。

國稅局提醒，個人出售預售屋獲利，應申報財產交易所得，以免嗣後被稽徵機關查獲漏報而遭補稅罰鍰。

https://money.udn.com/money/story/6710/3120332

找康和期貨凌佩君開戶給您

【不一樣的期貨手續費】

指名找：康和期貨營業員 凌佩君 

開戶即可享有

『不限口數 通通優惠手續費』

大量交易人可另外申請

『特別專案手續費』

怎樣才可以申請特別專案手續費呢？

立即撥打0935884886 與 康和期貨佩君 聯繫

或 點此洽詢 讓康和 佩君 告訴您